Πλειστηριασμοί/Servicers: Τι αλλάζει μετά την απόφαση του ΑΠ – Οι ειδικοί εξηγούν στο libre τις πραγματικές επιπτώσεις για τους δανειολήπτες

Η είδηση της απόφασης του Αρείου Πάγου, με την οποία, οι εταιρείες διαχείρισης (servicers) μπορούν να κάνουν τους πλειστηριασμούς (και πρώτης κατοικίας), για λογαριασμό των funds, φαίνεται να ανατρέπει δεδομένα πολλών ετών αφού αναμένεται να σταματήσουν οι αναστολές που «πατούσαν» στο θέμα της νομιμοποίησης των servicers.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις τα επόμενα τρία χρόνια αναμένεται να βγουν σε πλειστηριασμό, κυρίως από τους servicers, 150.000 ακίνητα, εκ των οποίων τα μισά θα είναι οικιστικά και τα άλλα μισά επαγγελματικά. Από αυτούς τους πλειστηριασμούς επιτυχείς θα είναι το 30%, δηλαδή περίπου 45.000. Αυτό βέβαια είναι κάτι που θα επιβεβαιώσει ή θα διαψεύσει ο χρόνος.

Ωστόσο όπως τονίζεται από ειδικούς με τους οποίος επικοινώνησε το libre το αποτέλεσμα από την απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου είναι η ανατροπή στις ανακοπές που έχουν ασκηθεί από χιλιάδες δανειολήπτες,  αφού ένας από τους σημαντικότερους λόγους των ανακοπών αποτελούσε η έλλειψη ενεργητικής νομιμοποίησης της εταιρείας διαχείρισης και είσπραξης των απαιτήσεων προς έκδοση διαταγών πληρωμής και προς την επίσπευση των πλειστηριασμών. 

Σύμφωνα με την Αικατερίνη Φραγκάκη, δικηγόρο Παρ’ Αρείω Πάγω η απόφαση «βάζει τέλος στο θέμα που είχε προκύψει για το αν μπορούν οι εταιρείες διαχείρισης να προχωρούν τη διαδικασία των πλειστηριασμών, με αποτέλεσμα πολλά ακίνητα να κινδυνεύουν να χαθούν στον πλειστηριασμό».

Όπως εξηγεί με την απόφαση «στον αέρα βρίσκονται πολλές δικαστικές υποθέσεις που αφορούν στο συγκεκριμένο νομικό ζήτημα. Πλην όμως υπάρχουν και άλλοι νομικοί λόγοι που μπορούν να γίνουν δεκτοί για να σταματήσει η διαδικασία των πλειστηριασμών, όπως η καταχρηστική συμπεριφορά των εταιρειών διαχείρισης. Είναι άθλος πολλές φορές για τους οφειλέτες να μπορέσουν να ρυθμίσουν την οφειλή τους, είτε επειδή οι servicers αρνούνται,  ή επειδή ζητούν εξωπραγματικά ποσά».

Η κ. Φραγκάκη επισημαίνει ότι «τώρα η πολιτική ηγεσία πρέπει να βάλει ένα τέλος σε αυτές τις απαράδεκτες πρακτικές και να μην γίνεται κανένας πλειστηριασμός αν πρώτα η Εταιρεία διαχείρισης δεν στείλει εγγραφή βιώσιμη πρόταση ρύθμισης, σύμφωνα με τα εισοδήματα του δανειολήπτη και όχι εξωπραγματικές προτάσεις, τις οποίες δεν μπορούν να ακολουθήσουν. Η πρόταση αυτή θα πρέπει να αποτελεί προϋπόθεση παραδεκτού του πλειστηριασμού, ώστε να μπει ένα τέλος στην ανάλγητη συμπεριφορά των εταιρειών διαχείρισης και των funds».

Η ίδια αναφέρει ότι «σε κάθε περίπτωση οι πολίτες θα πρέπει να γνωρίζουν ότι για τα ευάλωτα νοικοκυριά υφίσταται προστασία της πρώτης κατοικίας μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας. Οι υπόλοιποι οφειλέτες θα πρέπει να  προσπαθούν είτε μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού ή με διμερή διαπραγμάτευση να ρυθμίσουν τις οφειλές τους. Κι αν ακόμα δεν καταφέρουν να ρυθμίσουν θα μπορούν  να προσφύγουν δικαστικά και να αποδείξουν ότι έκαναν ότι μπορούσαν για να ενταχθούν σε ρύθμιση, ενώ καταχρηστικά η εταιρεία διαχείρισης δεν ρύθμισε την οφειλή τους. Τέλος ιδιαίτερη προσοχή θα πρέπει να δείξουν οι οφειλέτες στις προθεσμίες, για να μην προσφύγουν  εκπρόθεσμα και κατ’ επέκταση να μην χάσουν τα όπλα που τους δίνει ο νόμος».

Ο Γεώργιος Νικολακόπουλος, δικηγόρος στον Άρειο Πάγο & ΣτΕ τονίζει ότι η απόφαση «αφοπλίζει την άμυνα των Δανειοληπτών από ένα σημαντικό όπλο και τους αφήνει εκτεθειμένους στις συχνά άπληστες διαθέσεις των διαχειριστών των funds! 

Ειδικότερα, ο Άρειος Πάγος ερμηνεύοντας διασταλτικά το Νόμο 3156/2003 έκρινε ότι οι Εταιρείες Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις (servicers) νομιμοποιούνται ενεργητικώς να παρίστανται κατ΄ εξαίρεση ως διάδικοι στα Δικαστήρια και να προχωρούν σε πλειστηριασμούς!

Ο Άρειος Πάγος σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα (η συζήτηση έλαβε χώρα 26/1/23) απεφάνθη ότι η προηγούμενη Απόφαση του (η υπ’ αρ.822/22) έσφαλε δικαιώνοντας τους δανειολήπτες!  Προφανώς έκρινε ότι οι εταιρείες διαχείρισης τιτλοποιημένων απαιτήσεων δυνάμει του Ν.3156/2003, μπορούν να χρησιμοποιήσουν το προνόμιο του Ν.4354/15 (να προχωρούν σε πλειστηριασμούς), αλλά χωρίς να τηρούν τις άλλες προϋποθέσεις αυτού του Νόμου! Δηλαδή,  χωρίς να χρειάζεται να πληρώσουν τους προβλεπόμενους φόρους, αλλά και να επιχειρούν συμβιβαστική επίλυση προ της μεταβίβασης! 

• Η παρούσα συγκυρία είναι ιδιαίτερα δυσμενής για τους δανειολήπτες, κυρίως λόγω της μεγάλης αύξησης των επιτοκίων, συνεπώς η νομοθετική παρέμβαση είναι επιβεβλημένη για να μην οδηγηθούμε σε νέα γενιά κόκκινων δανείων και χιλιάδες πλειστηριασμούς από τα ανεξέλεκτα funds!

Η δικηγόρος Ολυμπία Νικολοπούλου, μιλώντας στο libre, επεσήμανε το σύντομο χρόνο έκδοσης της απόφασης  «προκειμένου να επιλυθεί το νομικό κενό μεταξύ δύο Νόμων: του 3156/2003, ο οποίος ήταν Νόμος επενδυτικός, αφού το 2003 δεν υπήρχαν ‘‘κόκκινα δάνεια’’ και προέβλεπε ότι οι εταιρείες ενεργούν μεν πράξεις διαχειρίσεως για λογαριασμό των εταιρειών που έχουν δάνεια, χωρίς ωστόσο να αποδίδεται σε αυτές η ιδιότητα του μη δικαιούχου, δίνοντας έτσι τη δυνατότητα ρυθμίσεων και ο Ν. 4354/2015, ο οποίος δημιουργήθηκε για την εκκαθάριση των κόκκινων δανείων και προβλέπει την απαιτούμενη νομιμοποίηση στις εταιρείες διαχείρισης, ώστε να πραγματοποιούν πράξεις εκτέλεσης αντί του δικαιούχου της απαίτησης».

Όπως επισημαίνει «το αποτέλεσμα την Ολομέλειας προκαλεί ανατροπή στις ανακοπές που έχουν ασκηθεί από χιλιάδες δανειολήπτες, αφού ένας από τους σημαντικότερους λόγους των ανακοπών αποτελούσε η έλλειψη ενεργητικής νομιμοποίησης της εταιρείας διαχείρισης και είσπραξης των απαιτήσεων προς έκδοση διαταγών πληρωμής και προς την επίσπευση των πλειστηριασμών.  Ωστόσο λόγω του αμετάκλητου χαρακτήρα της απόφασης, οι λεγόμενοι servicers, ως εκπρόσωποι των funds, θα μπορούν να διενεργούν πλέον διαδικαστικές πράξεις δηλαδή να καθίστανται διάδικοι.

»Διάχυτη φυσικά είναι η ανησυχία των δανειοληπτών για την εξέλιξη των πλειστηριασμών, δεδομένου ότι υπολογίζονται πάνω από 600.000 ακίνητα, για τα οποία έχει επισπευσθεί ή πρόκειται να επισπευστεί πλειστηριασμός.  Δυστυχώς τη διετία 2015-2017 ψηφίστηκαν Νόμοι «φωτιά» για την πρώτη κατοικία, όπως ο Ν. 4346/2015, ο οποίος οδήγησε στην κατάργηση της προστασίας της και ο Ν. 4354/2015, ο οποίος μοιραία οδήγησε στη δυνατότητα επίσπευσης των πλειστηριασμών από τις εταιρείες διαχείρισης, αποκλείοντας τον δανειολήπτη από κάθε δυνατότητα αγοράς της δανειακής του σύμβασης, ενώ οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί θεσμοθετήθηκαν τον Μάρτιο 2017. Τί απομένει τώρα; Να υπάρξει νομοθετικό πλαίσιο κάλυψης των νοικοκυριών, που δυσκολεύονται να ρυθμίσουν τα δάνειά τους, δεδομένης της αύξησης των επιτοκίων και του κόστους ζωής, καθώς και βελτίωση στον εξωδικαστικό μηχανισμό ώστε να αυξηθούν τα ποσοστά εγκρισιμότητας των  αιτήσεων. Να θυμήσουμε ότι η πλατφόρμα ευαλωτότητας είναι στη διάθεση των ευάλωτων δανειοληπτών, οι οποίοι μπορούν, με την έκδοση της αντίστοιχης βεβαίωσης να «παγώσουν» έναν πλειστηριασμό έως και 24 μήνες, αν τα οικονομικά τους κριτήρια παραμένουν ίδια».     

Η δικηγόρος Αριάδνη Νούκα, από την πλευρά τονίζει:

« Ο Άρειος Πάγος κινήθηκε με εκπληκτική ταχύτητα στην συγκεκριμένη υπόθεση αποφασίζοντας σε μόλις 9 ημέρες, ενώ ερωτηματικά καταλείπει η σπουδή  της διαρροής της απόφασης και μάλιστα παρά την θεσμοθετημένη  αρχή  της μυστικότητας της διάσκεψης.  Αναφορικά με τις συνέπειες που θα επιφέρει η απόφαση της ΟλΑΠ  και πάντα με επιφύλαξη για εξαγωγή περισσότερων και ασφαλέστερων  συμπερασμάτων μετά τη δημοσίευση του σκεπτικού της,  μετά βεβαιότητος θα οδηγηθούμε σε απώλεια  του μοναδικού όπλου των δανειοληπτών και εγγυητών για την επίτευξη ρύθμισης των υποχρεώσεων τους. Το «δικαστικό μπλόκο» στους  πλειστηριασμούς που πετύχαιναν το τελευταίο χρονικό διάστημα δια της νομικής οδού σαφώς και δεν διέγραφε τις οφειλές τους, ωστόσο προσέφερε ενισχυμένη διαπραγματευτική ισχύ που δεν είχαν σε καμία περίπτωση προγενέστερα, όταν βρίσκονταν απροστάτευτοι απέναντι στις παράλογες απαιτήσεις  των servicers  για καταβολή υπέρογκων προκαταβολών προκειμένου να συζητηθεί μια ρύθμιση δανείου καθώς και εξωφρενικών δόσεων που απείχαν σημαντικά από τις πραγματικές οικονομικές δυνατότητες τους. Εάν δεν υπάρξει νομοθετική πρωτοβουλία για υποχρεωτικές βιώσιμες ρυθμίσεις, η κατάσταση με τους πλειστηριασμούς θα προκαλέσει πιθανότατα κοινωνική αναταραχή με δεδομένο ότι στα δάνεια εμπλέκονται 700.000 ακίνητα και ήδη σε οριακή κατάσταση έχει περιέλθει μεγάλη μερίδα ενήμερων δανειοληπτών, που πιέζονται από την 5^η  κατά συνεχή σειρά επιτοκιακή επιβάρυνση και κινδυνεύουν με αδυναμία εξυπηρέτησης των υποχρεώσεων τους. Η όποια λύση εξευρεθεί θα πρέπει να δομηθεί σε μια δίκαιη προσέγγιση λαμβάνοντας υπόψη, ότι τα δάνεια ελήφθησαν με βάση συγκεκριμένα οικονομικά δεδομένα των δανειοληπτών, τα οποία ανατράπηκαν αιφνιδίως και  βιαίως  από παρατεταμένους απρόβλεπτους παράγοντες (μνημονιακή εποχή, υγειονομική, ενεργειακή κρίση)  αλλά και τους συνεπείς δανειολήπτες που χρήζουν κάποιου είδους επιβράβευσης στοχεύοντας κατ’ αυτόν τον τρόπο στην περιφρούρηση  της  κοινωνικής συνοχής».