Το …νοίκι, η “φούσκα”, και η πραγματικότητα

Ας ξεκινήσουμε από τα βασικά: η σχέση ιδιοκτήτη- ενοικιαστή δεν είναι ισότιμη. Όποιος πιστεύει το αντίθετο, ζει σε παράλληλο σύμπαν. Όποιος, από την άλλη, επικαλείται τον καπιταλισμό για να το δικαιολογήσει, μάλλον δεν κατανοεί ότι ελεύθερη αγορά δεν σημαίνει και ασύδοτη αγορά.

Ως εκ τούτων, η κυβερνητική “ευχή” πως η επιστροφή ενός ενοικίου αποτελεί προτροπή σε ενοικιαστές να διεκδικήσουν από τους ιδιοκτήτες να δηλώνεται πλήρως το ποσό που καταβάλλουν ως μίσθωμα, θα μπορούσε να πραγματοποποιηθεί μόνο σε μία αγορά ακινήτων όπου η ζήτηση ισοσταθμίζεται με την προσφορά. Κάτι τέτοιο είναι γνωστό πως δεν συμβαίνει.

Αφ’ ης στιγμής ο ιδιοκτήτης αισθάνεται πως μπορεί να διαθέσει ένα διαμέρισμα ανά πάσα στιγμή και με όποιο μίσθωμα διαμορφώνεται από την άνιση (μεταξύ προσφοράς και ζήτησης) αγορά, δεν έχει κανένα λόγο να συμφωνήσει στη δήλωση του ενοικίου, άρα και του εισοδήματός του που προκύπτει απ΄ αυτό. Και ο ενοικιαστής δεν έχει πρακτικά κανένα επιχείρημα να τον πείσει, ει μη μόνο εάν έχει διαμορφωθεί μεταξύ τους σχέση συνέπειας που ένας λογικός ιδιοκτήτης δεν επιθυμεί να την διαταρράξει. Μάλλον λίγες είναι οι περιπτώσεις αυτές.

Δεν είναι εύκολο να προβλέψει κανείς εάν το κυβερνητικό μέτρο θα οδηγήσει στο “ή αύξηση (ενοικίου), ή έξωση” που ισχυρίζεται ο σύνδεσμος των ενοικιαστών, ωστόσο είναι μάλλον δύσκολο να δούμε ενοικιαστές και ιδιοκτήτες να συνωθούνται στις ουρές για να δηλώσουν μισθώματα και εισοδήματα στην εφορία.

Προφανώς και δεν πρέπει να απαξιώνεται το μέτρο. Σε κάποιες περιπτώσεις μπορεί να λειτουργήσει και να αποτελέσει, όντως, μία μικρή ανακούφιση.

Από την άλλη, τα μαθηματικά είναι αμείλικτα. Π.χ, για ένα ενοίκιο 600 ευρώ που πληρώνεται ως μίσθωμα και το οποίο δηλώνεται, προκύπτει φόρος 15% για τον ιδιοκτήτη. Λογικό είναι ο τελευταίος να ζητήσει αναπροσαρμογή του μισθώματος που να περιλαμβάνει τον φόρο, άρα το μίσθωμα που θα καταβάλλεται θα φτάσει τα 690 ευρώ. Σε ετήσια βάση αυτό σημαίνει επιπλέον 1080 ευρώ για τον ενοικιαστή, για να του επιστραφεί τελικά ένα ενοίκιο των 690 ευρώ. Ακόμα κι αν το δεχτεί ο ιδιοκτήτης (που μπορεί με αυτό τον τρόπο να μεταβάλλεται και η φορολογική του κλίμακα), το όφελος είναι αμφισβητήσιμο.

Ο πρωθυπουργός υποστηρίζει πως, μεταξύ άλλων, το μέτρο έχει στόχο να αντιμετωπίσει την φοροδιαφυγή στην αγορά ακινήτων. Η πρόθεση σωστή και η παρέμβαση αναγκαία. Όμως, την ίδια ώρα ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών ανακοίνωσε πως το μέσο ενοίκιο που δηλώνεται είναι 255 ευρώ! Δεν υπάρχει, βεβαίως, κανείς στην κυβέρνηση που να μην γνωρίζει πως με 255 ευρώ δεν νοικιάζεις ούτε γκαρσονιέρα στο τρίτο υπόγειο στα Χαυτεία. Ιδού η φοροδιαφυγή.

Θα ανακοινωθεί κάποιο σχετικό μέτρο γι’ αυτό το πραγματικό πρόβλημα;

Η εκσυγχρονισμένη και δραστήρια ΑΑΔΕ, που με τα POS και άλλα μέτρα κατόρθωσε να φέρει περίπου τα 2/3 του υπερπλεονάσματος στα κρατικά ταμεία, δεν μπορεί να διασταυρώσει στοιχεία ακινήτων που ενοικιάζονται, με τις περιοχές και τις αντικειμενικές τιμές, ή τις τιμές μισθωμάτων σε αυτές, και τελικά το αντίστοιχο δηλωθέν εισόδημα, ώστε να ανακαλύψει ποιοί φοροδιαφεύγουν; Αναμφίβολα μπορεί. Ας το πράξει.

Εν κατακλείδι, σε μία αγορά που δεν υπάρχει κάποιο συμπαγές και αδαμφισβήτητο νομικό πλαίσιο προστασίας του ενοικιαστή, και με το τεράστιο έλλειμμα κατοικιών που παρατηρείται τα τελευταία χρόνια, το μέτρο της επιστροφής ενοικίου, όσο καλό κι αν θεωρηθεί, αφορά λίγους και, κυρίως, δεν μπορεί να αντιμετωπίσει το θέμα της φοροδιαφυγής. Ακόμα περισσότερο δεν μπορεί να αντιμετωπίσει πραγματικά τη στεγαστική κρίση.

Τα δύο προγράμματα “Σπίτι Ι” και “Σπίτι ΙΙ” ήταν αναμφίβολα μία σωστή προσπάθεια. Η απόδοσή τους, ωστόσο, αποδεικνύεται μικρή διότι χτυπάει στον τοίχο του πραγματικού προβλήματος. Της έλλειψης κατοικιών, και ακόμα περισσότερο αξιοπρεπών κατοικιών. Οι τιμές έχουν εκτοξευθεί, η “φούσκα” είναι εκεί έξω και το γνωρίζουμε όλοι.

Τα μοντέλα που ακολουθούν χώρες, όπως η Ισπανία και η Πορτογαλία, ίσως δεν αποτελούν πανάκεια, είναι όμως προς τη σωστή κατεύθυνση. Γι’ αυτό και πέρα από τα επί μέρους μέτρα ανακούφισης η κυβέρνηση πρέπει να επεξεργαστεί ανάλογα προγράμματα αύξησης των κατοικιών προς διάθεση. Εάν αυτό θα γίνει με κατασκευή κοινωνικών κατοικιών, με συμπράξεις Δημοσίου, κατασκευαστικών εταρειών και τραπεζών, ή από το Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων, αυτό ας το αξιολογήσει η ίδια η κυβέρνηση.

Πρέπει, όμως, κάτι να κάνουμε. Εάν, όντως, συν τοις άλλοις θέλουμε να αντιμετωπίσουμε κάπως και το δημογραφικό. Και εάν λαμβάνουμε σοβαρά υπόψη τις έρευνες (π.χ διαΝέοσις) που θέλουν τους 35άρηδες να συνεχίζουν να ζουν στο παιδικό τους δωμάτιο…