Η προστιθέμενη αξία ενός παλαιού ακινήτου μετά την ενεργειακή αναβάθμιση του

Στην Ελλάδα το 64% του κτηριακού αποθέματος (σχήμα 1) κατατάσσεται στην χαμηλή και πολύ χαμηλή ενεργειακή κλάση, αναφορικά με την αποδοτικότητας τους. Συγκεκριμένα τα κτήρια αυτά έχουν κατασκευαστεί πριν το 1980, δηλαδή πριν την υποχρεωτική εφαρμογή του Κανονισμού Θερμομόνωσης. 

Του Μιχάλη Χριστοδουλίδη*

Τα κτήρια αυτά πέραν της απουσίας θερμομονωτικής θωράκισης του κελύφους τους, έχουν παλιά κουφώματα, κυρίως ξύλινα  με μονά τζάμια ή σε άλλες περιπτώσεις τα συναντάς με μεταλλικά πλαίσια και με μονά τζάμια.  Το σύστημα θέρμανσης εάν δεν έχει αναβαθμιστεί, είναι με λέβητα πετρελαίου και καλοριφέρ και το ζεστό νερό παράγεται με την χρήση ηλεκτρικού θερμοσίφωνα. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι ένα τέτοιο διαμέρισμα περίπου 80 τ.μ. -100 τ.μ. στην Αττική καταναλώνει από 25.000 κιλοβατώρες έως και 35.000 κιλοβατώρες (για ψύξη, θέρμανση, ζεστό νερό κλπ).

Σχήμα 1 : Ποσοστιαία κατάταξη κτηρίων με βάση την ενεργειακή κλάση

Η άσκηση έχει δείξει ότι το ετήσιο ενεργειακό κόστος λειτουργίας ενός ακινήτου σε σχέση με την ενεργειακή αποδοτικότητα του είναι ως κάτωθι:

• ΧΑΜΗΛΗΣ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗΣ ΚΛΑΣΗΣ ( ‘’E’’ , ‘’Ζ’’ ,‘’Η’’)  2.280 €/έτος
• ΜΕΣΑΙΑΣ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗΣ ΚΛΑΣΗΣ  (‘’Γ’’, ‘’Δ’’ )              1.480 €/έτος
• ΥΨΗΛΗΣ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗΣ ΚΛΑΣΗΣ (‘’Β’’, Β+’’)                1.250 €/έτος
•  ΠΟΛΥ ΥΨΗΛΗΣ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗΣ ΚΛΑΣΗΣ (‘’Α, Α+)        800 €/έτος

Είναι σημαντικό ένα ενεργοβόρο ακίνητο (‘’Ζ’’ ή ‘’Ε’’   κλάσης) να αναβαθμιστεί σε μία υψηλή (‘’Β’’, ή ‘’Β+’’), διότι το ετήσιο όφελος είναι 2.280€-1.250€=1030€. Ωστόσο,  για το παραπάνω διαμέρισμα το κόστος αυτής της ενεργειακής αναβάθμισης ανέρχεται κοντά στα 18.945 ευρώ κάνοντας τις παρακάτω ενεργειακές παρεμβάσεις.

• Θερμοπρόσοψη 45 τ.μ. χ 55 ευρώ/τ.μ.                                        =  2.475€
• Αλλαγή κουφωμάτων 15.5 τ.μ. χ 450 ευρώ/ τ.μ.                          =  6.970 €
• Μία Αντλία θερμότητας 10.00KW κλάσης Α+                              =  5.500 €
• Ένας Ηλιακός Θερμοσίφωνας 160 λίτρων                                    =  1.200 €
• Τρία κλιματιστικά inverter Α+++                                                   =  2.800 €

Ο χρόνος απόσβεσης είναι τα 18 έτη, (18.945€/1.030€) με τιμές στα καύσιμα και το ρεύμα όπως ισχύουν σήμερα, πχ για πετρέλαιο θέρμανσης 1,25 ευρώ το λίτρο και για τιμή ηλεκτρικής κιλοβατώρας κοντά στα 17 λεπτά.

Η ερώτηση είναι, αξίζει να κάνω μια επένδυση κοντά στα 19 χιλ ευρώ με τόσο αργή απόσβεση; H απάντηση είναι εξαρτάται, τι θέλουμε να κάνουμε με αυτό το ακίνητο. Εάν θέλουμε να το φτιάξουμε για να το πουλήσουμε την άλλη μέρα, σίγουρα συμφέρει, διότι η προστιθέμενη αξία του διαμερίσματος αυξάνεται τουλάχιστον  15% και μπορεί να φτάσει και το 30%, ανάλογα με την περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο.

Έτσι λοιπόν με βάση το παραπάνω διάγραμμα που έχει εξαχθεί με βάση στατιστικά της κτηματαγοράς από διάφορες πλατφόρμες, βλέπουμε ότι ένα διαμέρισμα περίπου 100 τ.μ. που βρίσκεται στην χαμηλή ενεργειακή κλάση, σε μια μεσοαστική περιοχή της Αθήνας, σήμερα μπορεί να πουλιέται γύρω στα 185.000 ευρώ, μετά την αναβάθμιση του σε μια υψηλή κλάση, μπορεί να φτάσει να πουλιέται και μέχρι 238.000 ευρώ. Δηλαδή η προστιθέμενη αξία του είναι κατά 53.000 ευρώ υψηλότερη, αλλά το κόστος της αναβάθμισης ανήλθε στα 18.945 ευρώ. Ο ιδιοκτήτης τελικά κέρδισε 53.000€-18.945€= 34.055 ευρώ περισσότερα χρήματα από ότι εάν το πουλούσε χωρίς την αναβάθμιση.

Η ίδια άσκηση εάν την κάναμε για ιδιοκατοίκηση μάλλον κρίνεται ασύμφορη η επένδυση, εκτός εάν το ακίνητο ενταχθεί σε κάποιο επιδοτούμενο πρόγραμμα εξοικονόμησης ενέργειας με άτοκο δανεισμό και επιδότηση 50%. Τότε τα 9 έτη απόσβεσης αποτελεί μια ορθή επένδυση.

Πάντως ενδεικτικά κόστη ενεργειακής αναβάθμισης μιας κατοικίας που ανήκει στην ‘’Ζ’’ ή στην ‘’Η’’ κλάση  σε υψηλότερες κλάσεις , φαίνονται στο παρακάτω διάγραμμα.

Αξίζει να παρουσιάσουμε και μια έρευνα για την αγοροπωλησία ενός ακινήτου που έχει κάνει ο spitogatos  (https://www.spitogatos.gr/deiktis-timon) με βάση την εξέλιξη των τιμών της αγοράς τα τελευταία 4 έτη σε σχέση με την ενεργειακή τους αποδοτικότητα. Αυτό που βλέπουμε από το παρακάτω σχήμα είναι μια αύξηση των τιμών πώλησης των ακινήτων σε διάφορες περιοχές της Αθήνας που κυμαίνονται από 35% μέχρι και κοντά στο 50%.

Το συμπέρασμα που προκύπτει είναι, ότι πλέον ο υποψήφιος αγοραστής ενός ακινήτου σήμερα ψάχνει και την ενεργειακή αποδοτικότητα του, έχουν παρέλθει οι εποχές που η ενέργεια ήταν φθηνή και άφθονη.

*Μιχάλης Χριστοδουλίδης, Διπλ. Μηχανολόγος Μηχανικός ΑΠΘ- Ενεργειακός Επιθεωρητής