“Κοινωνική κατοικία” μέσω Ταμείου Ανάκαμψης- Πώς απαντούν Πορτογαλία, Ισπανία και άλλες χώρες στο μείζον πρόβλημα έκρηξης τιμών και ενοικίων στα ακίνητα- Τι πρέπει να γίνει και στην Ελλάδα

Το μοντέλο της “κοινωνικής κατοικίας” επιλέγουν αρκετές ευρωπαϊκές χώρες και κυρίως εκείνες, όπως η Πορτογαλία και η Ισπανία, που επλήγησαν από το μοντέλο της Golden Visa που αποτέλεσε κεντρική πολιτική των Βρυξελλών τα τελευταία χρόνια, και είδαν τις μεν τιμές ακινήτων να εκτινάσσονται, ενώ από την άλλη να δημιουργείται μείζον κοινωνικό πρόβλημα με την αύξηση των ενοικίων που συνδυάστηκε με την αδυναμία εξεύρεσης σπιτιών. Το πρόβλημα αντιμετωπίζει εδώ και καιρό πιά και η Ελλάδα και ήδη πολλοί επικαλούνται το πορτογαλικό και ισπανικό παράδειγμα που αξιοποιούν το Ταμείο Ανάκαμψης για την κατασκευή “κοινωνικών κατοικιών” που προσφέρονται με βατά ενοίκια κυρίως σε νέους.

Καθ΄ ημάς η πολιτική “Σπίτι μου” ναι μεν ανακούφισε κατάτι μερικές χιλιάδες νέα ζευγάρια, ωστόσο δεν είναι δυνατόν να επιλύσει το πρόβλημα έλλειψης στέγης και των πολύ υψηλών τιμών ενοικίων, που συνδυαστικά δημιουργούν πολύ σοβαρά κοινωνικό πρόβλημα. Οι παρεμβάσεις με τους περιορισμούς στο Airbnb έρχεται να καλύψει μέρος του προβλήματος, ωστόσο είναι σαφές πως και αυτό δεν είναι αρκετό.

Στο στεγαστικό πρόβλημα, παράδειγμα, σε όλη την Ευρώπη ενισχύουν την προσφορά κατοικιών με γενναία προγράμματα κοινωνικής κατοικίας με φτηνά ενοίκια. Μόνη εξαίρεση, το μικρό ελληνικό χωριό που πάει κόντρα στο ρεύμα: Καθ’ ημάς, αντί να ενισχύεται η ανεπαρκής προσφορά, ενισχύεται η ζήτηση, με ασφαλές αποτέλεσμα να δημιουργείται φούσκα τιμών και να γίνονται απλησίαστα τα ενοίκια.

Κτίζουν σπίτια: Από τους ευρωπαϊκούς πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, η Πορτογαλία δαπανά 2,7 δισ. ευρώ και κατασκευάζει 26.000 κοινωνικές κατοικίες, η Ισπανία 1 δισ. ευρώ και κατασκευάζει 20.000 κοινωνικές κατοικίες, η Ιταλία 1 δισ. ευρώ και κατασκευάζει 10.000 κατοικίες. Συνολικά, 7 χώρες της ΕΕ δαπανούν 5,5 δισ. ευρώ για να ενισχύσουν την προσφορά σπιτιών με προγράμματα κοινωνικής κατοικίας. Εμείς δεν έχουμε ούτε καν φορέα κοινωνικής κατοικίας.

Παρεμβάσεις: Στην Αυστρία, το 24% των κατοικιών της και το 62% στη Βιέννη είναι κοινωνικές κατοικίες που νοικιάζονται με πολύ χαμηλό μίσθωμα. Η Ολλανδία διαθέτει με 2,3 εκατ. κοινωνικές κατοικίες, η Γαλλία 5 εκατ. κοινωνικές κατοικίες κλπ. Πολλές χώρες, όπως η Γερμανία, ρυθμίζουν και άμεσα την αγορά κατοικίας: Πχ, οι ιδιοκτήτες οικιστικών συγκροτημάτων υποχρεώνονται να διαθέτουν ένα ποσοστό των κατοικιών με κοινωνικά προγράμματα.

Σχετική είναι η παρέμβαση του πρώην επιτρόπου Δημήτρη Αβραμόπουλου, ο οποίος είχε διαχειριστεί ως αρμόδιος εκπρόσωπος της Κομισιόν το συγκεκριμένο θέμα, με άρθρο του στο KREPORT. Προτείνει επί της ουσίας την εκ βάθρων αναθεώρηση της ευρωπαϊκής πολιτικής επισημαίνοντας τα μείζονα προβλήματα που έχει δημιουργήσει σε πολλές χώρες.

” Εξετάζοντας λοιπόν, τον τρόπο με τον οποίο άλλες ευρωπαϊκές χώρες διαχειρίζονται αυτά τα ζητήματα, βλέπουμε μια κοινή προσέγγιση σε σχέση με το συγκεκριμένο θέμα: την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών μέσω προγραμμάτων κοινωνικής στέγασης. Χώρες όπως η Πορτογαλία, η Ισπανία και η Ιταλία έχουν ήδη διαθέσει σημαντικά κονδύλια από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας για την κατασκευή χιλιάδων προσιτών κατοικιών. Η Αυστρία διαθέτει ένα ισχυρό σύστημα κοινωνικής στέγασης, ενώ οι Κάτω Χώρες και η Γαλλία παρέχουν μοντέλα κοινωνικής στέγασης από τα οποία μπορούμε να διδαχθούμε. Ως εκ τούτου, και στην χώρα μας απαιτείται μια παρόμοια δέσμευση για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών και την ανάπτυξη προγραμμάτων κοινωνικής στέγασης. Έτσι, αντί να επιδοτούμε απλώς τη ζήτηση μέσω προγραμμάτων όπως το «Σπίτι μου», τα οποία άθελά μας ανεβάζουν τις τιμές, οφείλουμε να επικεντρωθούμε στη δημιουργία επιπλέον οικονομικά προσιτών κατοικιών για τους πολίτες μας”, αναφέρει ο Δημήτρης Αβραμόπουλος.

Και καταλήγει:

Εν κατακλείδι, ενώ τα προγράμματα Golden Visa παρουσιάζουν σημαντικά οφέλη για την οικονομία και την αγορά των ακινήτων, πρέπει να τα διαχειριστούμε και να τα μεταρρυθμίσουμε προσεκτικά έτσι ώστε να αποτρέψουμε τις όποιες αρνητικές συνέπειες. Εστιάζοντας επομένως στην αύξηση της προσφοράς των κατοικιών, στην ενίσχυση της διαφάνειας και στην προώθηση της κοινωνικής ένταξης, μπορούμε να δημιουργήσουμε ένα πιο δίκαιο και ευημερούν μέλλον για όλους τους Έλληνες και τις Ελληνίδες.

Τι συμβαίνει εδώ και μήνες σε Πορτογαλία και Ισπανία

Σύμφωνα με ορισμένες εκτιμήσεις, που επικαλούνται οι Financial Times, και επικαλείται ο “Οικονομικός Ταχυδρόμος”, η δημόσια στέγαση αντιπροσωπεύει χονδρικά το 2% του αποθέματος κατοικιών της Πορτογαλίας και το 1%-3% όλων των κατοικιών στην Ισπανία. Η Μαδρίτη μελετά το ενδεχόμενο να να εκμεταλλευτεί την«bad bank» που γεννήθηκε από την πιο πρόσφατη οικονομική κρίση της για να δημιουργήσει έως και 50.000 μονάδες δημόσιας κατοικίας όπως η γειτονική Πορτογαλία, προκειμένου να αντιμετωπίσουν το αυξανόμενο κόστος της ιδιοκτησίας.

Πορτογαλία: Αναγκάζει τους ιδιοκτήτες να νοικιάσουν τα άδεια σπίτια τους

Οι κινήσεις αυτές αντικατοπτρίζουν την κρίση που προκλήθηκε σε ολόκληρη την Ευρώπη από την έκρηξη των τιμών των κατοικιών που έχει ξεπεράσει κατά πολύ την αύξηση των μισθών στις περισσότερες χώρες. Σε αρκετές περιπτώσεις, οι αυξανόμενες τιμές ενοικίασης, οι λογαριασμοί στεγαστικών δανείων και οι τιμές των ακινήτων επισκιάζουν τις τιμές των τροφίμων και της ενέργειας ως το χειρότερο μέρος της κρίσης κόστους ζωής.

Παρέμβαση Σάντσεθ

Από την άλλη, το υπουργικό συμβούλιο της Ισπανίας πρόκειται να εγκρίνει ένα σχέδιο που θα ενισχύσει το εθνικό απόθεμα των 290.000 δημόσιων κατοικιών κατά 17% χρησιμοποιώντας ακίνητα από την bad bank της, που ιδρύθηκε το 2012 για να καθαρίσει τα τοξικά περιουσιακά στοιχεία των δανειστών μετά την έκρηξη μιας φούσκας ακινήτων.

Ο Πέδρο Σάντσεθ, ο πρωθυπουργός της Ισπανίας, είπε ότι με την κίνηση αυτή θα αντιμετωπιστεί ένα «τεράστιο και γνήσιο πρόβλημα» καθιστώντας περισσότερα σπίτια διαθέσιμα σε δίκαιες τιμές ειδικά για τους νέους. «Η στέγαση στην Ισπανία είναι συνταγματικό δικαίωμα, αλλά όχι πραγματικό δικαίωμα. Οι νέοι πρέπει να περιμένουν απαράδεκτα μεγάλο χρονικό διάστημα για να αποκτήσουν πρόσβαση στη στέγαση και να γίνουν ανεξάρτητοι», είπε.

Η σοβαρότητα του προβλήματος υπογραμμίστηκε τη Δευτέρα από νέα στοιχεία από την πύλη ακινήτων Fotocasa που έδειξαν ότι οι τιμές ενοικίασης στην Ισπανία έφτασαν σε νέο υψηλό ρεκόρ τον Μάρτιο, αυξημένες κατά σχεδόν 10% από πέρυσι στα 11,55 ευρώ το μήνα ανά τετραγωνικό μέτρο.

Έκρηξη τιμών στην Αθήνα- Ποιές περιοχές έχουν γίνει απλησίαστες

Σύμφωνα με στοιχεία της Prosperty, της ολοκληρωμένης πλατφόρμας αγοράς, πώλησης και ενοικίασης ακινήτων, οι πιο ακριβές περιοχές της Αθήνας με βάση την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο (ευρώ/m²) και το μέσο μέγεθος ακινήτου (m²) σε κάθε περιοχή:

• Η περιοχή με την υψηλότερη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο είναι η Βουλιαγμένη, με 5527.80 ευρώ/m², και μέσο μέγεθος ακινήτου 203.87 m².
• Ακολουθούν η Βούλα (4935.63 ευρώ/m², 212.02 m²) και η Γλυφάδα (4723.01 ευρώ/m², 148.86 m²).
• Οι περιοχές Άλιμος, Κολωνάκι – Λυκαβηττός κυμαίνονται μεταξύ 4491.90 ευρώ/m² και 4597.46 ευρώ/m².
• Οι περιοχές Φιλοθέη, Ψυχικό και Βάρη – Βάρκιζα έχουν τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο από 4176.65 ευρώ/m² έως 4299.99 ευρώ/m²

Για παράδειγμα:

Στοιχεία ανά δεκαετία:

• Βουλιαγμένη: Τα ακίνητα που κατασκευάστηκαν από το 2014 έως το 2026 έχουν τη μεγαλύτερη τιμή, στα 6819.34 ευρώ/m², με μέσο μέγεθος 216.71 m². Οι τιμές μειώνονται σταδιακά όσο πηγαίνουμε πίσω στο χρόνο, με την περίοδο 2004-2014 στα 6274.01 ευρώ/m² για ακίνητα μεγαλύτερου μεγέθους (307 m²). Η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο για ακίνητα που κατασκευάστηκαν πριν το 1985 είναι 5559.96 ευρώ/m², αλλά αυτά τα ακίνητα είναι μικρότερα σε μέγεθος, μόλις 102.20 m². 
• Βούλα: Τα πιο πρόσφατα ακίνητα (2014-2026) έχουν τιμή 6065.85 ευρώ/m² και μέσο μέγεθος 169.76 m². Στις προηγούμενες δεκαετίες, οι τιμές κυμαίνονται από 4071.40 ευρώ/m² έως 4464.94 ευρώ/m², ενώ τα μεγέθη των ακινήτων είναι μεγαλύτερα, με μέσο μέγεθος 286.20 m² για την περίοδο 2004-2014.

 Τι ακίνητα επέλεξαν οι αγοραστές το 2023

Γενικότερα όμως, ποιες ήταν οι επιλογές του μεγάλου αριθμού αγοραστών το 2023, εκτός από τα ακριβά ακίνητα που απευθύνονται σε αγοραστικό κοινό με υψηλά εισοδήματα.

Σύμφωνα με έρευνα της RE/MAX Hellas με στόχο την εξασφάλιση χαμηλότερων τιμών που να ανταποκρίνονται στα επίπεδα των οικονομικών δυνατοτήτων τους, 7 στους 10 αγοραστές ακινήτων που επέλεξαν κατοικίες, προτίμησαν εκείνες που είναι ηλικίας άνω των 20 ετών. Με αυτό τον τρόπο, κατάφεραν να εξασφαλίσουν στέγη σε πιο προσιτές τιμές σε σύγκριση με νεότερες ιδιοκτησίες, ενώ παράλληλα στοχεύουν σε μελλοντικές υπεραξίες μέσω της ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης των εν λόγω ακινήτων.

Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία που συγκεντρώθηκαν από αγοραπωλησίες που πραγματοποιήθηκαν το 2023 μέσω της RE/MAX Ελλάς, στην πρώτη θέση στις προτιμήσεις των αγοραστών βρέθηκαν οι κατοικίες(διαμερίσματα/μονοκατοικίες/μεζονέτες).

Τα οικόπεδα και τα αγροτεμάχια έπονται των προτιμήσεων των αγοραστών, ενώ μικρότερο είναι το ενδιαφέρον για γραφεία και καταστήματα καθώς οι εν λόγω αγορές ούτως ή άλλως απευθύνονται σε συγκεκριμένο επενδυτικό κοινό.

Από τα στοιχεία της RE/MAX Ελλάς, που διαθέτει στο σύνολο της επικράτειας 85 γραφεία και περισσότερους από 1.100 σύμβουλους ακινήτων, προκύπτουν ενδιαφέροντα και σημαντικά δεδομένα αναφορικά με την παλαιότητα των ακινήτων που επιλέχθηκαν από τους αγοραστές. Ουσιαστικά επιβεβαιώνεται η τάση των τελευταίων ετών να προτιμώνται παλαιότερα ακίνητα σε πιο ανταγωνιστικές τιμές (σε σύγκριση με τα νεόδμητα) και τα οποία προσφέρονται στους ιδιοκτήτες τους τόσο για ιδιοκατοίκηση όσο και για επαγγελματική εκμετάλλευση.

Με πληροφορίες από KREPORT και ot.gr