Πλειστηριασμοί πρώτης κατοικίας: Γιατί αργεί ο Φορέας Επαναμίσθωσης ακινήτων

Νομοθετική λύση μέχρι το τέλος του μήνα πριν την ενεργοποίηση για τα φυσικά πρόσωπα του νέου πτωχευτικού νόμου από την 1η Ιουνίου, καλείται να δώσει η κυβέρνηση με τις πληροφορίες να αναφέρουν πώς αναζητούνται τρόποι ώστε να “παγώσει” προσωρινά έως τέλος του α’ τριμήνου του 2022, τους πλειστηριασμούς κατοικιών φτωχότερων νοικοκυριών.

Σύμφωνα με το sofokleousin.gr για λόγους που δεν έχουν εξηγηθεί, η κυβέρνηση έχει αφήσει τους τελευταίους μήνες μετέωρη τη διαδικασία για την ίδρυση του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, δηλαδή του ιδιωτικού οργανισμού, ο οποίος θα αναλάμβανε από την 1η Ιουνίου να αγοράζει τις κατοικίες φτωχών οικογενειών που θα βγαίνουν σε πλειστηριασμό και να τις εκμισθώνει στους οφειλέτες, ώστε να αποτρέπονται οι εξώσεις.

Έτσι, έχουμε φθάσει δύο εβδομάδες πριν την έναρξη εφαρμογής του πτωχευτικού νόμου για τους ιδιώτες (ήδη εφαρμόζεται για τις επιχειρήσεις), χωρίς να έχει τεθεί σε λειτουργία ο νέος φορέας. Αυτό το κενό αφήνει μετέωρα δεκάδες χιλιάδες δάνεια με υποθήκη πρώτης κατοικίας, καθώς οι τράπεζες θεωρητικά θα μπορούν από την 1η Ιουνίου να βγάλουν τις κατοικίες «στο σφυρί», χωρίς όμως οι δανειολήπτες να έχουν τη δυνατότητα που δίνει ο νόμος για προσφυγή στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων ώστε, τουλάχιστον, να αποφύγουν την έξωση.

• Σύμφωνα με πληροφορίες, η κυβέρνηση ενημέρωσε τους Θεσμούς, που εξέφρασαν έντονη δυσαρέσκεια για τη νέα καθυστέρηση στην εφαρμογή του πτωχευτικού νόμου, ότι ο νέος φορέας θα τεθεί σε λειτουργία το αργότερο από την 1η Απριλίου του 2022.

Στο κρίσιμο 9μηνο που μεσολαβεί, οι πλειστηριασμοί πρώτης κατοικίας ευάλωτων οικογενειών θα τεθούν σε αναστολή. Σε αντιστάθμισμα για αυτή τη διευκόλυνση προς τους δανειολήπτες, η κυβέρνηση εξετάζει σενάρια πλήρους ή μερικής κάλυψης των δόσεων των δανείων, ώστε να μην υποστούν απώλειες οι τράπεζες. Το θέμα αναμένεται να ρυθμισθεί νομοθετικά με τροπολογία που θα κατατεθεί το αμέσως επόμενο διάστημα.

Το σχέδιο για τον νέο Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων έχει υψηλό πολιτικό κίνδυνο, καθώς χιλιάδες φτωχές οικογένειες θα χάνουν τις κατοικίες τους και θα γίνονται ενοικιαστές στα (πρώην) σπίτια τους. Μάλιστα, από αυτό το σχήμα θα βγαίνουν κερδισμένες ιδιωτικές εταιρείες, αφού ο νέος Φορέας δεν θα είναι δημόσιος, αλλά θα ελέγχεται, σύμφωνα με τον νόμο, από ιδιωτικά κεφάλαια.

Οι πολιτικές παρενέργειες από την εφαρμογή αυτής της ρύθμισης και μάλιστα την ώρα που η οικονομία θα βγαίνει από την κρίση της πανδημίας, προκάλεσαν ανησυχίες στην κυβέρνηση, οι οποίες κρύβονται πίσω από την καθυστέρηση υλοποίησης του σχεδίου, καθώς μάλιστα υπάρχουν σενάρια για προσφυγή στις κάλπες ως τις αρχές του επόμενου έτους.

Παράλληλα, το σχέδιο επανεξετάζεται, τουλάχιστον όσον αφορά τον χαρακτήρα του νέου φορέα, δηλαδή αν θα διατηρήσει κάποιο έλεγχο το Δημόσιο. Η κυβέρνηση ενημέρωσε σχετικά την Κομισιόν, χωρίς να έχει καταλήξει σε τελικές αποφάσεις, γι’ αυτό και στην τελευταία έκθεση προβλέψεων της Επιτροπής, που δημοσιοποιήθηκε πριν από λίγες ημέρες, σημειώνεται ότι αποτελεί πρόσθετο κίνδυνο για τα δημόσια οικονομικά μια ενδεχόμενη παραμονή του νέου φορέα εντός της γενικής κυβέρνησης.

• Σύμφωνα με τις ίδιες πηγές το σχέδιο για τον νέο φορέα έχει τεράστια επιχειρηματική αξία, την οποία αναμένεται να σπεύσουν να «ξεκλειδώσουν» μεγάλα ονόματα από το χώρο της διαχείρισης δανείων και ακινήτων και private equity funds. Αναμένεται έντονο ενδιαφέρον και πολλές συμμετοχές στον ανοικτό διαγωνισμό, μέσω του οποίου θα αναδειχθεί το ιδιωτικό επενδυτικό σχήμα που θα έχει το μονοπώλιο διαχείρισης «σπιτιών των φτωχών».

Οι ιδιώτες επενδυτές που θα «στήσουν» τον νέο φορέα, έχουν όλες τις προϋποθέσεις να αντλήσουν τεράστια κέρδη από αυτή τη δραστηριότητα, για την οποία δεν θα χρειασθεί να δεσμεύσουν μεγάλα κεφάλαια, αφού η χρηματοδότηση για τις αγορές των κατοικιών από τους δανειολήπτες που θα τα χάνουν σε πλειστηριασμούς θα προέλθει από ομόλογα που θα εκδώσει ο φορέας.

• Στη συνέχεια, η νέα εταιρεία θα δημιουργεί ροές σχεδόν σίγουρων εσόδων, από τα ενοίκια που θα πληρώνονται με την κρατική επιδότηση, ενώ μετά την παρέλευση της 12ετίας ο φορέας θα μπορεί να πουλήσει τα σπίτια. Ο δανειολήπτης δεν θα έχει τίποτα περισσότερο από ένα δικαίωμα πρώτης άρνησης σε αυτή τη διαδικασία, δηλαδή θα είναι πρώτος στη σειρά για να αγοράσει το… σπίτι του.

Αυτό θα είναι, βέβαια, πολύ δύσκολο, αφού δεν θα αφαιρούνται από το τίμημα τα ενοίκια που θα έχει πληρώσει τα προηγούμενα χρόνια και η τιμή πώλησης του ακινήτου δεν θα ενσωματώνει οποιαδήποτε έκπτωση, αλλά θα είναι η τρέχουσα τιμή με βάση τα δεδομένα της αγοράς. Σε κάθε περίπτωση, για τον ιδιωτικό φορέα η συναλλαγή αυτή θα είναι κερδοφόρα, αφού θα επωφεληθεί από τις υπεραξίες που δημιουργήσει τα επόμενα χρόνια η αναμενόμενη άνοδος στις τιμές των ακινήτων.