“Κλειδώνει” ο νέος πτωχευτικός – Παρελθόν η προστασία της πρώτης κατοικίας

Οριστικοποιείται ο πτωχευτικός νόμος αυτήν την εβδομάδα κατά τις συναντήσεις που θα έχουν κυβέρνηση – Θεσμοί, με το μοναδικό δεδομένο ότι αίρεται η προστασία της πρώτης κατοικίας στα τέλη Ιουλίου. Σύμφωνα με τα όσα έχουν γίνει γνωστά και τις πληροφορίες που έχουν διαρρεύσει ο νέος πτωχευτικό θα δίνει την εξής δυνατότητα:

Με βάση εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια.οι “κόκκινοι δανειολήπτες” που θα κηρύξουν πτώχευση ή απειλούνται με πλειστηριασμό, θα μπορούν να πουλήσουν την πρώτη κατοικία τους σε δημόσιο φορέα -προκειμένου να πληρωθούν οι τράπεζες – και να συνεχίσουν να κατοικούν σε αυτή καταβάλλοντας ενοίκιο. Αν πληρώνουν το ενοίκιο επί 20ετία, θα παίρνουν πίσω τα σπίτια τους.

Αναμένεται να κατατεθεί προς ψήφιση μέσα στο καλοκαίρι, προβλέπεται ότι εάν κηρυχθεί σε πτώχευση οφειλέτης με αντικειμενική αξία α’ κατοικίας έως 200.000 ευρώ (προσαυξανόμενη εφόσον είναι έγγαμος και έχει παιδιά) «θα έχει το δικαίωμα να μεταβιβάσει την πρώτη κατοικία του στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης και να την μισθώσει από αυτόν». Ο νέος φορέας θα συσταθεί μετά την ψήφιση του Πτωχευτικού Κώδικα και των συναφών διατάξεων.

Το τίμημα της μεταβίβασης θα αντιστοιχεί στην εμπορική αξία της κατοικίας, σύμφωνα με εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή.

Το ενοίκιο θα καθορίζεται κατά τρόπο ώστε ο πρώην ιδιοκτήτης και νυν μισθωτής να πληρώνει ετησίως ποσό που αντιστοιχεί σε απόδοση του ακινήτου ίση με το μέσο κυμαινόμενο επιτόκιο στεγαστικού δανείου, προσαυξανόμενο με το βασικό της ΕΚΤ.

Δύο παραδείγματα:

• Αν η εμπορική αξία του σπιτιού είναι π.χ. 200.000 ευρώ και το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου 3,5%, το ετήσιο μίσθωμα θα διαμορφώνεται σε 200.000 Χ 3,5% = 7.000 ευρώ. Το μηνιαίο ενοίκιο θα είναι 7.000 : 12 = 583 ευρώ.
• Με εμπορική αξία σπιτιού 100.000 και μέσο κυμαινόμενο επιτόκιο 4%, το ετήσιο μίσθωμα διαμορφώνεται σε 100.000 Χ 4% = 4.000 ευρώ. Το μηνιαίο ενοίκιο θα είναι 4.000 : 12 = 333 ευρώ.
• Η μίσθωση θα γίνεται για 12 χρόνια. Εντός τριετίας ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει επέκταση της μίσθωσης για 20 χρόνια. Μετά τη λήξη της 20ετίας αποκτά την κυριότητα (σύμβαση τύπου leasing). Η ίδια δυνατότητα θα δίνεται και σε οφειλέτες σε περίπτωση που επισπεύδεται αναγκαστική εκτέλεση από ενυπόθηκο ή προσημειούχο πιστωτή.

Tα κριτήρια που θα πρέπει να πληροί ο οφειλέτης για να έχει τη δυνατότητα μεταβίβασης της κύριας κατοικίας του είναι τα εξής:

• Το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό του εισόδημα να μην υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης προσαυξημένες κατά 70%.
• Η αντικειμενική αξία της πρώτης κατοικίας να είναι έως 200.000 ευρώ εάν πρόκειται για άγαμο οφειλέτη, η οποία θα προσαυξάνεται κατά 40.000 ευρώ όταν ο οφειλέτης είναι έγγαμος και κατά 20.000 ευρώ για κάθε παιδί μέχρι τρία.
• Η αντικειμενική αξία της λοιπής ακίνητης περιουσίας του και των μελών της οικογένειάς του (της συζύγου και εξαρτημένων μελών) να είναι έως 100.000 ευρώ.
• Η συνολική αξία της κινητής περιουσίας του και των μελών της οικογένειάς του (της συζύγου και εξαρτημένων μελών) να μην υπερβαίνει τις 60.000 ευρώ.
• Η μίσθωση θα καταγγέλλεται εφόσον ο ο πρώην ιδιοκτήτης και νυν μισθωτής δεν καταβάλει τρία μισθώματα και δεν τα πληρώσει μέσα σε ένα μήνα από την όχληση.

Επίσης, αν πρόκειται για ευάλωτο πρόσωπο ο νέος πτωχευτικός νόμος προβλέπει το δικαίωμα ο οφειλέτης να λάβει και στεγαστικό επίδομα από το κράτος. Στην περίπτωση που ο ευάλωτος οφειλέτης καταρτίσει μίσθωση για την πρώτη του κατοικία, το επίδομα θα καταβάλλεται στον φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης για τη μερική εξόφληση του μισθώματος.

Τα κριτήρια για να χαρακτηριστεί κάποιος «ευάλωτος» είναι τα παρακάτω και θα πρέπει να ισχύουν σωρευτικά:

• Το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό του εισόδημα να μην υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης.
• Η αντικειμενική αξία της πρώτης κατοικίας να μην υπερβαίνει τις 120.000 ευρώ για τον άγαμο οφειλέτη, προσαυξημένη κατά 40.000 ευρώ για τον έγγαμο και κατά 20.000 ευρώ ανά παιδί και μέχρι τρία.
• Η αντικειμενική αξία της λοιπής ακίνητης περιουσίας του οφειλέτη και των μελών της οικογένειάς του (συζύγου και εξαρτημένων μελών) να μην υπερβαίνει ως αντικειμενική αξία τις 70.000 ευρώ.
• Η συνολική αξία της κινητής περιουσίας του οφειλέτη και των μελών της οικογένειάς του (συζύγου και εξαρτημένων μελών) να μην υπερβαίνει τις 40.000 ευρώ.
• Ο φορέας του Δημοσίου για τα κατασχεμένα σπίτια
• O «Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης», θα συσταθεί με προικοδότηση κεφαλαίου από το Δημόσιο, θα τιτλοποιεί τις απαιτήσεις του από ενοίκια και θα αναθέσει τη διαχείριση των κατασχεμένων σπιτιών σε εξειδικευμένη εταιρεία διαχείρισης.

Ειδικότερα, στο σχέδιο αποσαφηνίζεται ότι: «την διαχείριση των περιουσιακών στοιχείων που αποκτά ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης αναλαμβάνει εταιρεία διαχείρισης πιστώσεων. Η χρηματοδότηση του Φορέα, πέραν την αρχικής προικοδότησης από το Δημόσιο, διασφαλίζεται με τιτλοποίηση των μισθωτικών απαιτήσεων καθώς και των απαιτήσεων από την πώληση ακινήτων».